Chiết khấu dòng tiền là gì? Đó chính là cái trục của nền tài chính hiện đại. Nó trở thành một kiến thức căn bản không chỉ dành riêng cho các nhà quản trị tài chính mà còn là của bất kỳ ai và ở bất kỳ lĩnh vực hoạt động nào.
Thế nào là chiết khấu dòng tiền?
Chiếu khấu dòng tiền là chiêu thức ước tính giá trị của gia tài cần thẩm định giá bằng cách chiết khấu tổng thể những khoản thu chi trong tương lai về thời gian hiện tại và có tính đế yếu tố lạm phát kinh tế, sự không không thay đổi của thu nhập .
Phương pháp vốn hóa trực tiếp (direct capitalization method) và phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF: discounted cash flows) là 2 phương pháp thu nhập sử dụng để thẩm định giá bất động sản thương mại.
+ Phương pháp vốn hóa trực tiếp chia thu nhập kinh doanh tịnh (NOI) cho tỷ suất vốn hóa tăng trưởng (capitalization “cap” rate). Khi tỷ suất vốn hóa được sử dụng cho thu nhập kinh doanh tịnh dự báo cho năm đầu tiên (NOInăm1) của bất động sản, giả thuyết ngầm hiểu là thu nhập kinh doanh tịnh dự báo cho năm đầu tiên đại diện cho thu nhập kinh doanh tịnh năm đầu của các bất động sản tương tự.
+ Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng tỷ lệ tăng trưởng rõ ràng (g) để xây dựng dòng tiền thu nhập kinh doanh tịnh trong tương lai mà có thể chiết khấu về giá trị hiện tại (PV). Chúng ta thường ước tính giá trị dài hạn của dòng tiền hay giá trị cuối cùng (TV: terminal value) bằng cách chia thu nhập kinh doanh tịnh của một năm nào đó trong tương lai cho tỷ suất vốn hóa.
- Thu nhập hoàn toàn có thể được dự báo cho hàng loạt vòng đời kinh tế tài chính của bất động sản hoặc cho khoảng chừng thời hạn nắm giữ góp vốn đầu tư tiêu biểu vượt trội ( thường là 10 năm ) với giả thuyết rằng bất động sản sẽ được bán vào thời gian kết thúc thời hạn nắm giữ góp vốn đầu tư .
- Tỷ suất chiết khấu ( discount rate ) nên phản ánh đặc thù rủi ro đáng tiếc của bất động sản. Tỷ suất chiết khấu hoàn toàn có thể được đo lường và thống kê từ những bất động sản so sánh trên thị trường hay từ nghiên cứu và phân tích đơn cử .
– Thu nhập kinh doanh tịnh là thước đo thu nhập từ bất động sản sau khi trừ đi chi phí hoạt động như các loại thuế bất động sản, bảo hiểm, chi phí dịch vụ tiện ích như điện, nước, ga, thoát nước, internet, chi phí sửa chữa; tuy nhiên trước khi trừ đi bất cứ chi phí nào liên quan đến huy động vốn và các loại thuế thu nhập. Điều đó không có nghĩa là các chi phí liên quan đến huy động vốn và các loại thuế thu nhập không quan trọng đối với dòng tiền của nhà đầu tư. Mà điều đó đơn giản có nghĩa thu nhập kinh doanh tịnh là thước đo không dùng đòn bẩy tài chính và trước thuế của thu nhập.
+ Dòng tiền cũng hoàn toàn có thể bị tác động ảnh hưởng bởi ngân sách – phí tổn ( CapEx : Capital Expenditures, là những Quỹ được công ty sử dụng để tái tạo, sửa chữa thay thế, tăng cấp hoặc tậu mới những loại tài sản vật chất để tăng trưởng và duy trì hoạt động giải trí kinh doanh thương mại ) cho những khuôn khổ ví dụ như thay mới mái nhà. Đôi khi những khuôn khổ này được hạch toán bằng cách thêm thông tin tài khoản ngân sách “ Dự trữ ” ( reserve ) hay “ Dự phòng ” ( allowance ). Khoản dự trữ hay dự trữ sẽ giàn trải ngân sách – phí tổn theo thời hạn. Tại những thời gian khác, ngân sách – phí tổn hoàn toàn có thể được trừ đi từ thu nhập kinh doanh thương mại tịnh trong năm mà phát sinh khoản ngân sách – phí tổn .
Mối tương quan giữa tỷ suất chiết khấu và tỷ suất vốn hóa
-
Phương pháp chiết khấu dòng tiền
Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất chiết khấu – Tỷ lệ tăng trưởngTỷ suất chiết khấu ( Tỷ suất lợi nhuận nhu yếu của Nhà góp vốn đầu tư ) = Tỷ suất vốn hóa + Tỷ lệ tăng trưởngGiá trị bất động sản = Thu nhập kinh doanh thương mại tịnh ÷ ( tỷ suất chiết khấu – tỷ suất tăng trưởng )Chú ý : mặc dầu thu nhập và giá trị bất động sản có lẽ rằng không luôn luôn dịch chuyển với cùng một tỷ suất kép ( g ) .
-
Tỷ suất vốn hóa cuối cùng
– Tỷ suất vốn hóa sử dụng để ước tính giá trị bán lại hay giá trị ở đầu cuối ( Terminal Value ) của bất động sản sau một khoảng chừng thời hạn nắm giữ nhất định ( thường là 10 năm ) được gọi là tỷ suất vốn hóa ở đầu cuối hay tỷ suất vốn hóa thặng dư. Nó là tỷ suất vốn hóa được chọn tại thời gian thực thi thẩm định giá và áp lên thu nhập kinh doanh thương mại tịnh năm tiên phong sau khi gia tài được dự kiến bán cho Nhà góp vốn đầu tư mới .
– Chọn ra được một tỷ suất vốn hóa cuối cùng là một thử thách lớn. Tỷ suất vốn hóa cuối cùng có thể giữ nguyên, cao hơn, hoặc thấp hơn so với tỷ suất vốn hóa khởi đầu, tùy thuộc vào kỳ vọng về tỷ suất chiết khấu và tỷ lệ tăng trưởng tại thời điểm bán lại tài sản bất động sản trong tương lai.
+ Nếu lãi suất vay kỳ vọng tăng trong tương lai, đẩy tỷ suất chiết khấu cao lên, thì tỷ suất vốn hóa ở đầu cuối hoàn toàn có thể cao hơn .+ Nếu tỷ suất tăng trưởng ( g ) thường được cho là thấp hơn một chút ít do gia tài bất động sản đã cũ tại thời gian bán lại và không còn cạnh tranh đối đầu như trước. Tình huống này dẫn đến tỷ suất vốn hóa sau cuối cao hơn một chút ít .+ Rủi ro dịch chuyển Thu nhập kinh doanh thương mại tịnh trong tương lai cũng hoàn toàn có thể khiến tất cả chúng ta lựa chọn một tỷ suất vốn hóa ở đầu cuối cao hơn .-> Kết luận : Tỷ suất vốn hóa ở đầu cuối không nhất thiết bằng tỷ suất vốn hóa khởi đầu tại thời gian triển khai công tác làm việc thẩm định giá .+ Tuy nhiên có những thời gian tất cả chúng ta kỳ vọng tỷ suất vốn hóa sau cuối nhỏ hơn tỷ suất vốn hóa khởi đầu .Ví dụ : Nếu ta cho rằng lãi suất vay do đó tỷ suất chiết khấu trong tương lai sẽ thấp hơn trong khi kỳ vọng về thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng mạnh khiến giá cho thuê tăng cao hơn so với thị trường hiện tại .Trong khi chiêu thức ngân sách được sử dụng trong 1 số ít trường hợp đơn cử riêng biệt còn giải pháp so sánh hay được sử dụng so với thị trường nhà tại cá thể hộ mái ấm gia đình, thì giải pháp dùng để thẩm định giá bất động sản thương mại là kết tinh giữa giải pháp vốn hóa trực tiếp và giải pháp dòng tiền chiết khấu .
